為什么共享辦公空間火了?
區(qū)別于傳統(tǒng)辦公室的死板,共享辦公室更具有活力,且現(xiàn)代感和科技感十足,是一種開(kāi)放性文化的象征。
繼一波一波的共享概念、喧嘩褪去,除了造就了共享單車(chē)之外,其他的奇葩共享概念已經(jīng)退燒,而其中共享辦公空間的業(yè)務(wù)是我比較看好的,可能也是未來(lái)增長(zhǎng)比較好的業(yè)務(wù)。接下來(lái)我們來(lái)簡(jiǎn)單聊一下為什么共享辦公空間火了?
一、市場(chǎng)現(xiàn)狀
其實(shí)共享辦公空間很早就出現(xiàn)了,最初的形態(tài)應(yīng)該是創(chuàng)業(yè)孵化器類(lèi)型的。
- 傳統(tǒng)的辦公樓寫(xiě)字間:傳統(tǒng)租賃方式,租賃方只負(fù)責(zé)基礎(chǔ)的物業(yè)管理,缺乏靈活性和個(gè)性化,對(duì)承租方的資金要求較高,適合于中大型企業(yè)。
- 創(chuàng)業(yè)孵化器加速器:面向創(chuàng)業(yè)階段,提供創(chuàng)業(yè)扶持,資金要求較低,一般面向投資機(jī)構(gòu)投資過(guò)創(chuàng)業(yè)公司,提供短期的過(guò)渡;
- 共享辦公空間:應(yīng)該是類(lèi)似孵化器的一種升級(jí)和擴(kuò)展,面向小微企業(yè),盡可能提供完善的物業(yè)、行政、及其他創(chuàng)業(yè)扶持、資金、資源等多方面的配套服務(wù),包括設(shè)備設(shè)施、會(huì)場(chǎng)使用租賃等等。一般都是對(duì)獲得的空間進(jìn)行整體改造,提供統(tǒng)一或個(gè)性化的空間使用訴求,兼顧開(kāi)放性和私密性,提高整體的空間利用率,價(jià)格相對(duì)較低,有很高的靈活性和可擴(kuò)展性。
目前市場(chǎng)中比較多的共享空間租賃企業(yè)不在少數(shù),比如:
- 氪空間:高端聯(lián)合辦公(https://www.krspace.cn/best/?from=brandtitle&terminal=pc)
- 納什空間:小企業(yè)的超級(jí)辦公室 (https://www.nashwork.com/beijing/)
- Wework:高端辦公空間(https://www.wework.cn/#/)
- 無(wú)界空間:倡導(dǎo)工作美學(xué)的聯(lián)合辦公空間(http://www.wujiespace.com/)
- Regus(雷格斯):以你喜歡的方式,隨時(shí)隨地辦公(https://www.regus.cn/)
- URWORK (優(yōu)客工場(chǎng)):一站式租賃辦公平臺(tái)(https://www.urwork.cn/)
- ……
這里面我曾去過(guò)位于北辰國(guó)際中心的納什空間以及位于望京的氪空間。
完全區(qū)別于傳統(tǒng)的辦公場(chǎng)景,相對(duì)而言,更具有現(xiàn)代化和科技感,更有一種活力,你可以認(rèn)為共享辦公空間是一種開(kāi)放性文化的象征,沒(méi)有那么拘泥和死板,更具包容和張力,放一張圖感受一下。
二、市場(chǎng)需求
小型創(chuàng)業(yè)群體的數(shù)量,對(duì)應(yīng)小型辦公空間的需求量,決定著市場(chǎng)空間的大小。
2015年中國(guó)平均每天新登記企業(yè)1.2萬(wàn)戶(hù),比2014年日均新登記企業(yè)1萬(wàn)戶(hù)有了明顯提升。新登記的企業(yè)中,96%屬于小微企業(yè)?!半p創(chuàng)”對(duì)就業(yè)增加的貢獻(xiàn)約為20%。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)也成為趨勢(shì),2015屆大學(xué)生中約有20.4萬(wàn)人選擇了創(chuàng)業(yè)。
我這里暫時(shí)還沒(méi)找到最新的數(shù)據(jù),但是相信近幾年隨著“大眾創(chuàng)新,萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”的提出,創(chuàng)業(yè)門(mén)檻極大的降低,將會(huì)促成越來(lái)越多的人加入到創(chuàng)業(yè)的行列。
且不說(shuō)最終存活的有多少,正是因?yàn)槭袌?chǎng)的有機(jī)更新,才保證了這個(gè)市場(chǎng)有足夠的需求活力。
創(chuàng)業(yè)者的數(shù)量分布,在很大程度上決定了共享辦公空間的分布,這樣的分布一定具有城市的依賴(lài)性。
以近幾年的創(chuàng)業(yè)情況分析:
以創(chuàng)業(yè)熱度得分來(lái)看,北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都、武漢、南京位列前十;從政策環(huán)境得分看,前十名是北京、天津、上海、深圳、杭州、蘇州、青島、武漢、廣州、成都。
而位列智力支持得分前十的城市是北京、南京、上海、杭州、武漢、廣州、西安、天津、重慶、成都。
綜合來(lái)看這些城市應(yīng)該是共享辦公空間可以率先落地的地區(qū),觀察眾多的共享辦公空間企業(yè)在全國(guó)的布局可見(jiàn)一二,當(dāng)然北上廣深無(wú)疑是首選。
三、資源供給
城市可改造空間數(shù)量:辦公樓、寫(xiě)字樓、廢舊廠房、綜合體等等。
- 持續(xù)快速小微企業(yè)數(shù)量對(duì)辦公空間的需求與市場(chǎng)資源配置不均衡之間的矛盾。這句話是不是很熟,對(duì)了,十九大報(bào)告“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。
- 物業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力的限制,加上資源的分散性,以及利益的短視性,很難跟隨市場(chǎng)的需求快速響應(yīng),靈活性和個(gè)性化不足。
- 目前的辦公空間均是較大的辦公場(chǎng)地和空間,成本高,靈活性、便利性、擴(kuò)展性嚴(yán)重不足。
- 企業(yè)面臨的租金壓力,讓許多企業(yè)考慮更低廉的方式,而退出了傳統(tǒng)的辦公樓,物業(yè)或地產(chǎn)面臨著一部分存量空間的消化,且寫(xiě)字樓空間空置率一直是令資產(chǎn)持有方頭疼的問(wèn)題。這方面可以看下網(wǎng)上一些報(bào)告,如《2017年中國(guó)熱門(mén)城市的辦公樓租金價(jià)格走勢(shì)分析》等等。
- 當(dāng)然優(yōu)質(zhì)的辦公樓一定是稀缺資源,而實(shí)際情況是,更多資源沒(méi)那么優(yōu)質(zhì),這些資源通過(guò)企業(yè)的改造運(yùn)營(yíng),有著極大的空間成為相對(duì)優(yōu)質(zhì)的辦公空間資源,以便于提供給更加廣泛需求方。
共享辦公空間的塑造,是城市辦公租賃市場(chǎng)中一項(xiàng)極大的支撐,從長(zhǎng)期來(lái)看將成為辦公租賃市場(chǎng)的主要供給形式。
四、核心關(guān)鍵
1. 核心
個(gè)人認(rèn)為,共享辦公空間的優(yōu)劣好壞,取決于兩個(gè)方面:體驗(yàn)+效率,在市場(chǎng)空間相對(duì)充足的情況下,這將是共享辦公空間最大的競(jìng)爭(zhēng)力,也是核心。
- 體驗(yàn):線上體驗(yàn)+線下體驗(yàn)+品牌體驗(yàn),線下空間體驗(yàn)是基礎(chǔ),線上體驗(yàn)是延伸,品牌體驗(yàn)是認(rèn)知傳播。共享辦公空間實(shí)質(zhì)是創(chuàng)造了一種新的辦公體驗(yàn),如果體驗(yàn)欠缺,用戶(hù)自然不會(huì)買(mǎi)單。
- 效率:高效管理和服務(wù),如何提高全流程上的管理、控制、使用、服務(wù)效率是決定盈利空間大小關(guān)鍵因素,也是決定企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的關(guān)鍵。
2. 關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)建
根據(jù)以上分析的核心點(diǎn),我這里嘗試構(gòu)建一些關(guān)鍵指標(biāo):
- (平均)出租率:衡量空間整體的出租狀況,出租率越高,企業(yè)越健康。
- 空置率:與出租率相對(duì)。
- 退租率:一段時(shí)間內(nèi),退出辦公空間的衡量指標(biāo)。
- (平均)單位面積成本:衡量單位面積下改造、服務(wù)、維護(hù)等的成本,單位面積成本越低,其增值空間也就越高??梢栽偌?xì)分為:?jiǎn)挝幻娣e改造成本、單位面積運(yùn)營(yíng)成本。
- (平均)單位面積利潤(rùn)率:體現(xiàn)單位面積下的綜合收益指標(biāo)。
- 空間總面積:管理面積越高,聚集性越高,規(guī)模效應(yīng)越明顯,是體現(xiàn)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)。
- (平均)單位面積改造時(shí)長(zhǎng):衡量改造周期長(zhǎng)短,改造效率高低。
- (平均)改造周期:指的是從獲取空間之后,完成改造的平均時(shí)長(zhǎng)。
- (平均)空置周期:指的是從改造完成,到完成出租的平均空置周期。
- 空間周轉(zhuǎn)率:指的是在一定周期內(nèi),空間內(nèi)的企業(yè)流轉(zhuǎn)更替情況。
- 平均租賃周期:指所有租賃用戶(hù),在空間內(nèi)駐留的時(shí)間長(zhǎng)短。
- ……
以上只是出于自己拍腦袋的一些指標(biāo),未必準(zhǔn)確,如果有同學(xué)在類(lèi)似的企業(yè)可以跟我溝通或者幫我親身驗(yàn)證下。
五、寫(xiě)在最后的一些想法
- 這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身就是一個(gè)比較好的業(yè)務(wù),盤(pán)活了城市中一些閑置空間,提高了空間的利用率,這應(yīng)該是ZF所倡導(dǎo)的,相信與ZF的合作將會(huì)是一個(gè)非常重要的途徑。
- 區(qū)域性,集中性的大型共享辦公空間的改造將會(huì)越來(lái)越多。
- 融合現(xiàn)代、科技、休閑、自由辦公、社群運(yùn)營(yíng)、文化體驗(yàn)于一身的空間將越來(lái)越受歡迎。
- 共享辦公空間將融入更多前沿文化,如:主題性的共享辦公空間、二次元文化等等。
- 規(guī)?;?yīng)將越來(lái)越明顯,整體運(yùn)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)成本的控制,將很大程度上左右企業(yè)的發(fā)展。
- 共享辦公空間的發(fā)展會(huì)更加多元化,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期存在。
注:部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于《2016中國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)報(bào)告》
作者:Colin,公眾號(hào):頗有微詞(poyouweici),我的記憶不好,但我會(huì)寫(xiě)字。
本文由 @Colin原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可,禁止轉(zhuǎn)載
題圖來(lái)自u(píng)nsplash,基于CC0協(xié)議
不提一提ZF補(bǔ)貼這件事么……
原來(lái)還有政府補(bǔ)貼這回事呢,我都沒(méi)想到 ?