區(qū)別于傳統(tǒng)辦公室的死板，共享辦公室更具有活力，且現(xiàn)代感和科技感十足，是一種開(kāi)放性文化的象征。

繼一波一波的共享概念、喧嘩褪去，除了造就了共享單車(chē)之外，其他的奇葩共享概念已經(jīng)退燒，而其中共享辦公空間的業(yè)務(wù)是我比較看好的，可能也是未來(lái)增長(zhǎng)比較好的業(yè)務(wù)。接下來(lái)我們來(lái)簡(jiǎn)單聊一下為什么共享辦公空間火了？

一、市場(chǎng)現(xiàn)狀

其實(shí)共享辦公空間很早就出現(xiàn)了，最初的形態(tài)應(yīng)該是創(chuàng)業(yè)孵化器類(lèi)型的。

• 傳統(tǒng)的辦公樓寫(xiě)字間：傳統(tǒng)租賃方式，租賃方只負(fù)責(zé)基礎(chǔ)的物業(yè)管理，缺乏靈活性和個(gè)性化，對(duì)承租方的資金要求較高，適合于中大型企業(yè)。
• 創(chuàng)業(yè)孵化器加速器：面向創(chuàng)業(yè)階段，提供創(chuàng)業(yè)扶持，資金要求較低，一般面向投資機(jī)構(gòu)投資過(guò)創(chuàng)業(yè)公司，提供短期的過(guò)渡；
• 共享辦公空間：應(yīng)該是類(lèi)似孵化器的一種升級(jí)和擴(kuò)展，面向小微企業(yè)，盡可能提供完善的物業(yè)、行政、及其他創(chuàng)業(yè)扶持、資金、資源等多方面的配套服務(wù)，包括設(shè)備設(shè)施、會(huì)場(chǎng)使用租賃等等。一般都是對(duì)獲得的空間進(jìn)行整體改造，提供統(tǒng)一或個(gè)性化的空間使用訴求，兼顧開(kāi)放性和私密性，提高整體的空間利用率，價(jià)格相對(duì)較低，有很高的靈活性和可擴(kuò)展性。

目前市場(chǎng)中比較多的共享空間租賃企業(yè)不在少數(shù)，比如：

• 氪空間：高端聯(lián)合辦公（https://www.krspace.cn/best/?from=brandtitle&terminal=pc）
• 納什空間：小企業(yè)的超級(jí)辦公室 （https://www.nashwork.com/beijing/）
• Wework：高端辦公空間（https://www.wework.cn/#/）
• 無(wú)界空間：倡導(dǎo)工作美學(xué)的聯(lián)合辦公空間（http://www.wujiespace.com/）
• Regus（雷格斯）：以你喜歡的方式，隨時(shí)隨地辦公（https://www.regus.cn/）
• URWORK （優(yōu)客工場(chǎng)）：一站式租賃辦公平臺(tái)（https://www.urwork.cn/）
• ……

這里面我曾去過(guò)位于北辰國(guó)際中心的納什空間以及位于望京的氪空間。

完全區(qū)別于傳統(tǒng)的辦公場(chǎng)景，相對(duì)而言，更具有現(xiàn)代化和科技感，更有一種活力，你可以認(rèn)為共享辦公空間是一種開(kāi)放性文化的象征，沒(méi)有那么拘泥和死板，更具包容和張力，放一張圖感受一下。

二、市場(chǎng)需求

小型創(chuàng)業(yè)群體的數(shù)量，對(duì)應(yīng)小型辦公空間的需求量，決定著市場(chǎng)空間的大小。

2015年中國(guó)平均每天新登記企業(yè)1.2萬(wàn)戶(hù)，比2014年日均新登記企業(yè)1萬(wàn)戶(hù)有了明顯提升。新登記的企業(yè)中，96%屬于小微企業(yè)?！半p創(chuàng)”對(duì)就業(yè)增加的貢獻(xiàn)約為20%。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)也成為趨勢(shì)，2015屆大學(xué)生中約有20.4萬(wàn)人選擇了創(chuàng)業(yè)。

我這里暫時(shí)還沒(méi)找到最新的數(shù)據(jù)，但是相信近幾年隨著“大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”的提出，創(chuàng)業(yè)門(mén)檻極大的降低，將會(huì)促成越來(lái)越多的人加入到創(chuàng)業(yè)的行列。

且不說(shuō)最終存活的有多少，正是因?yàn)槭袌?chǎng)的有機(jī)更新，才保證了這個(gè)市場(chǎng)有足夠的需求活力。

創(chuàng)業(yè)者的數(shù)量分布，在很大程度上決定了共享辦公空間的分布，這樣的分布一定具有城市的依賴(lài)性。

以近幾年的創(chuàng)業(yè)情況分析：

以創(chuàng)業(yè)熱度得分來(lái)看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都、武漢、南京位列前十；從政策環(huán)境得分看，前十名是北京、天津、上海、深圳、杭州、蘇州、青島、武漢、廣州、成都。

而位列智力支持得分前十的城市是北京、南京、上海、杭州、武漢、廣州、西安、天津、重慶、成都。

綜合來(lái)看這些城市應(yīng)該是共享辦公空間可以率先落地的地區(qū)，觀察眾多的共享辦公空間企業(yè)在全國(guó)的布局可見(jiàn)一二，當(dāng)然北上廣深無(wú)疑是首選。

三、資源供給

城市可改造空間數(shù)量：辦公樓、寫(xiě)字樓、廢舊廠房、綜合體等等。

• 持續(xù)快速小微企業(yè)數(shù)量對(duì)辦公空間的需求與市場(chǎng)資源配置不均衡之間的矛盾。這句話是不是很熟，對(duì)了，十九大報(bào)告“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。
• 物業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力的限制，加上資源的分散性，以及利益的短視性，很難跟隨市場(chǎng)的需求快速響應(yīng)，靈活性和個(gè)性化不足。
• 目前的辦公空間均是較大的辦公場(chǎng)地和空間，成本高，靈活性、便利性、擴(kuò)展性嚴(yán)重不足。
• 企業(yè)面臨的租金壓力，讓許多企業(yè)考慮更低廉的方式，而退出了傳統(tǒng)的辦公樓，物業(yè)或地產(chǎn)面臨著一部分存量空間的消化，且寫(xiě)字樓空間空置率一直是令資產(chǎn)持有方頭疼的問(wèn)題。這方面可以看下網(wǎng)上一些報(bào)告，如《2017年中國(guó)熱門(mén)城市的辦公樓租金價(jià)格走勢(shì)分析》等等。
• 當(dāng)然優(yōu)質(zhì)的辦公樓一定是稀缺資源，而實(shí)際情況是，更多資源沒(méi)那么優(yōu)質(zhì)，這些資源通過(guò)企業(yè)的改造運(yùn)營(yíng)，有著極大的空間成為相對(duì)優(yōu)質(zhì)的辦公空間資源，以便于提供給更加廣泛需求方。

共享辦公空間的塑造，是城市辦公租賃市場(chǎng)中一項(xiàng)極大的支撐，從長(zhǎng)期來(lái)看將成為辦公租賃市場(chǎng)的主要供給形式。

四、核心關(guān)鍵

1. 核心

個(gè)人認(rèn)為，共享辦公空間的優(yōu)劣好壞，取決于兩個(gè)方面：體驗(yàn)+效率，在市場(chǎng)空間相對(duì)充足的情況下，這將是共享辦公空間最大的競(jìng)爭(zhēng)力，也是核心。

• 體驗(yàn)：線上體驗(yàn)+線下體驗(yàn)+品牌體驗(yàn)，線下空間體驗(yàn)是基礎(chǔ)，線上體驗(yàn)是延伸，品牌體驗(yàn)是認(rèn)知傳播。共享辦公空間實(shí)質(zhì)是創(chuàng)造了一種新的辦公體驗(yàn)，如果體驗(yàn)欠缺，用戶(hù)自然不會(huì)買(mǎi)單。
• 效率：高效管理和服務(wù)，如何提高全流程上的管理、控制、使用、服務(wù)效率是決定盈利空間大小關(guān)鍵因素，也是決定企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的關(guān)鍵。

2. 關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)建

根據(jù)以上分析的核心點(diǎn)，我這里嘗試構(gòu)建一些關(guān)鍵指標(biāo)：

• （平均）出租率：衡量空間整體的出租狀況，出租率越高，企業(yè)越健康。
• 空置率：與出租率相對(duì)。
• 退租率：一段時(shí)間內(nèi)，退出辦公空間的衡量指標(biāo)。
• （平均）單位面積成本：衡量單位面積下改造、服務(wù)、維護(hù)等的成本，單位面積成本越低，其增值空間也就越高?？梢栽偌?xì)分為：?jiǎn)挝幻娣e改造成本、單位面積運(yùn)營(yíng)成本。
• （平均）單位面積利潤(rùn)率：體現(xiàn)單位面積下的綜合收益指標(biāo)。
• 空間總面積：管理面積越高，聚集性越高，規(guī)模效應(yīng)越明顯，是體現(xiàn)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)。
• （平均）單位面積改造時(shí)長(zhǎng)：衡量改造周期長(zhǎng)短，改造效率高低。
• （平均）改造周期：指的是從獲取空間之后，完成改造的平均時(shí)長(zhǎng)。
• （平均）空置周期：指的是從改造完成，到完成出租的平均空置周期。
• 空間周轉(zhuǎn)率：指的是在一定周期內(nèi)，空間內(nèi)的企業(yè)流轉(zhuǎn)更替情況。
• 平均租賃周期：指所有租賃用戶(hù)，在空間內(nèi)駐留的時(shí)間長(zhǎng)短。
• ……

以上只是出于自己拍腦袋的一些指標(biāo)，未必準(zhǔn)確，如果有同學(xué)在類(lèi)似的企業(yè)可以跟我溝通或者幫我親身驗(yàn)證下。

五、寫(xiě)在最后的一些想法

• 這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身就是一個(gè)比較好的業(yè)務(wù)，盤(pán)活了城市中一些閑置空間，提高了空間的利用率，這應(yīng)該是ZF所倡導(dǎo)的，相信與ZF的合作將會(huì)是一個(gè)非常重要的途徑。
• 區(qū)域性，集中性的大型共享辦公空間的改造將會(huì)越來(lái)越多。
• 融合現(xiàn)代、科技、休閑、自由辦公、社群運(yùn)營(yíng)、文化體驗(yàn)于一身的空間將越來(lái)越受歡迎。
• 共享辦公空間將融入更多前沿文化，如：主題性的共享辦公空間、二次元文化等等。
• 規(guī)?；?yīng)將越來(lái)越明顯，整體運(yùn)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)成本的控制，將很大程度上左右企業(yè)的發(fā)展。
• 共享辦公空間的發(fā)展會(huì)更加多元化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期存在。

注：部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于《2016中國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)報(bào)告》

作者：Colin，公眾號(hào)：頗有微詞（poyouweici），我的記憶不好，但我會(huì)寫(xiě)字。

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