本文從6個(gè)層面分析了貝殼找房app，并對(duì)其功能設(shè)計(jì)、商業(yè)模式和運(yùn)營策略進(jìn)行了總結(jié)和思考。

一、產(chǎn)品信息

1. 產(chǎn)品名稱：貝殼找房

2. 產(chǎn)品介紹：貝殼是一款集租房、新房、二手房，買房賣房查房價(jià)找房的專業(yè)房產(chǎn)APP。

3. 產(chǎn)品體驗(yàn)環(huán)境

• 版本：V1.3.0.1-V1.4.2
• 大?。?9.4MB
• 發(fā)布日期：2018/07/12
• 體驗(yàn)設(shè)備：華為honor 8
• 體驗(yàn)環(huán)境：Android 7.0，EMUI 5.0.1
• 體驗(yàn)時(shí)間：2018/07/16-2018/07/24
• 體驗(yàn)城市：廣州

二、行業(yè)分析

1.中國移動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)市場背景

2. 中國移動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)市場現(xiàn)狀

三、產(chǎn)品介紹

1.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖

2. 產(chǎn)品流程圖（以二手房為例）

3. 用戶分析

3.1用戶畫像

用戶年齡，20歲-29歲占8%，30歲-39歲占48%，40歲-49歲占36%，50歲以上占8%，這個(gè)不難理解，30歲以后，通常會(huì)有一定的積蓄，并且已經(jīng)結(jié)婚或者正在策劃結(jié)婚，更有需求去買房子。而50歲以后生活趨于穩(wěn)定，不會(huì)有太大的動(dòng)力去買房子。

用戶性別，目前來看男性占比遠(yuǎn)高于女性，達(dá)到73%，比起鏈家系的其他app比例要高，這可能是因?yàn)樨悮び脩艏ぴ龅钠鯔C(jī)是通過世界杯投放廣告，觀看世界杯的用戶群體男性比例遠(yuǎn)高于女性的原因。

用戶地域，前五的城市是北京，上海，深圳，成都，天津，都是房價(jià)漲得快的城市，供不應(yīng)求，要買房和關(guān)注房源的用戶自然多。

3.2核心用戶和主流用戶

• 核心用戶：經(jīng)常上去咨詢房源的用戶；上去估價(jià)賣房的用戶
• 主流用戶：經(jīng)常上去看房源的用戶；經(jīng)常上去看百科問答的用戶

3.3用戶需求 kano分析

• 基本需求：瀏覽房源，聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人
• 期望需求：有大量真實(shí)房源；可快速找到適合自己的房源，推薦熟悉該小區(qū)該房源的經(jīng)紀(jì)人
• 興奮需求：省時(shí)省力完成找房到買房整個(gè)環(huán)節(jié)

四、產(chǎn)品分析

1. 版本信息

①

• 版本：V1.4.2
• 大?。?9.7MB
• 發(fā)布日期：2018/07/20
• 更新說明：首頁全新改版，效率更高；導(dǎo)航區(qū)擴(kuò)展，服務(wù)找房新體驗(yàn)；長春支持賣房功能

②

• 版本：V1.3.0.1
• 大?。?8.98MB
• 發(fā)布日期：2018/07/06
• 更新說明：首頁為你推薦飯館數(shù)量擴(kuò)充；房源詳情頁經(jīng)紀(jì)人展位優(yōu)化；長春上線在線咨詢經(jīng)紀(jì)人功能；增加新房變價(jià)和開盤訂閱提醒；新房樓盤電話和IM策略全面升級(jí)；貝殼裝修正式上線

2.功能點(diǎn)分析

2.1 海量房源

貝殼作為一個(gè)平臺(tái)整合了鏈家等渠道的房源，鏈家將作為一個(gè)品牌入駐貝殼。在貝殼上線之前鏈家已經(jīng)在布局，如鏈家在15年3月收購德祐地產(chǎn)打造成加盟店模式，后期又收購了百川中聯(lián)等。

現(xiàn)階段對(duì)比北京和廣州的房源，新房和二手房方面，貝殼和鏈家的房源量相似，租房方面，貝殼的房源量遠(yuǎn)超過鏈家。這是因?yàn)樨悮ふ曳渴紫茸鲎赓U平臺(tái)，今年4月27日貝殼租賃品質(zhì)聯(lián)盟成立，平臺(tái)已經(jīng)吸引超過500家品牌公寓入駐，后面會(huì)陸續(xù)開放二手房的平臺(tái)，而新房方面因?yàn)?，新房的成交流程跟二手房租房的很不一樣。新房開放商通常需要營造信息不透明氛圍。

2.2 VR實(shí)景看房

VR實(shí)景看房是貝殼找房的亮點(diǎn)功能，打開VR房源，加載頁面顯示跟如視合作，加載需要一定時(shí)間，但在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境良好的時(shí)候，等待的時(shí)間還是可以接受的，進(jìn)去VR實(shí)景，房源很真實(shí)，操作很流暢，能夠輕松移動(dòng)和上下樓層，點(diǎn)擊頂部標(biāo)題可以下拉顯示房源的信息，點(diǎn)擊查看更多詳情會(huì)回到房源的詳情頁。右上角還有會(huì)有地圖顯示你在房源的什么位置；地圖里面還能點(diǎn)擊顯示房源的3D模型和戶型圖。點(diǎn)擊設(shè)置，可以打開標(biāo)尺，會(huì)顯示目所及位置的寬度高度。

二手房的右下角是個(gè)經(jīng)紀(jì)人圖標(biāo)，可以電話咨詢，語音咨詢還有語音介紹的服務(wù)，這個(gè)是由合作平臺(tái)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)提供的；新房的右下角也是經(jīng)紀(jì)人圖標(biāo)但只可以點(diǎn)擊圖標(biāo)打電話咨詢；只有部分城市的獨(dú)棟公寓租房有VR房源，右下角是品牌圖標(biāo)，有語音介紹服務(wù)的功能。

這個(gè)功能首先可以幫助貝殼取得用戶信任和關(guān)注度，因?yàn)殒溂乙恢币哉娣吭醋鳛橘u點(diǎn)，開放平臺(tái)后，很容易會(huì)引入假房源和低水平的經(jīng)紀(jì)人VR可以增加用戶對(duì)平臺(tái)的信任，還能通過用戶操作行為自然篩選出質(zhì)量好的房源。

其次買房是一個(gè)涉及到很多專業(yè)和流程很復(fù)雜的業(yè)務(wù)，所以雖然用戶已經(jīng)在線上線下掌握了不少資訊，但是他們的決策周期通常都要有三個(gè)月，帶看房源也不是兩三套可以結(jié)束，而且現(xiàn)在大家買房越買越遠(yuǎn)，約看房的成本越來越高，VR看房不能代替線下看房，但能夠減少客戶看房成本。

但是之前看過一篇用戶全流程體驗(yàn)VR看房的報(bào)告，說到線上和線下有一定的差距，一是線上沒有體現(xiàn)周邊環(huán)境；二是因?yàn)樨悮な亲赓U平臺(tái)，更有可能存在線上信息與線下溝通信息不同步的問題。

找房是一個(gè)需要綜合考慮多方面因素的過程，如果說讓貝殼增加VR體現(xiàn)周邊環(huán)境的功能，有點(diǎn)強(qiáng)人所難了，因?yàn)橹苓叚h(huán)境的情況是由很多因素組成，每個(gè)房客都會(huì)有側(cè)重點(diǎn)，要滿足所有用戶的要求人力和資金成本將會(huì)很大，但可以用其他的方式滿足用戶的需求像是為獨(dú)棟公寓做點(diǎn)評(píng)功能，讓帶看的經(jīng)紀(jì)人、租戶，和被帶看的用戶進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

線上線下信息不同步的問題，需要加大平臺(tái)對(duì)于入駐品牌的準(zhǔn)入門檻和培訓(xùn)，加大對(duì)于房源信息的審核機(jī)制；給入駐品牌建立評(píng)分機(jī)制，把線上線下信息不同步作為一個(gè)維度標(biāo)準(zhǔn)等等。

現(xiàn)在VR房源的比例還是比較少，廣州2萬多套二手房只有7套是VR房源，租房暫時(shí)沒有VR房源，新房房源看了列表前190套房源有50套VR房源，新房一共936套房源，預(yù)估有26%VR房源（截止至2018/07/19）。雖然現(xiàn)階段VR房源比例還比較低，但是VR房源在不斷更新，每天會(huì)看到比例在上升。

聽說，鏈家如視已經(jīng)耗資2億，耗時(shí)2年來做VR研發(fā)，目前已進(jìn)入規(guī)?；杉A段，每天可以拍攝10000套房源，年底將實(shí)現(xiàn)全國30多個(gè)城市、70萬套二手和租房房源及3500個(gè)新房樓盤的VR呈現(xiàn)。

2.3 搜索查找

貝殼找房把搜索功能單獨(dú)放出去tab，作為一級(jí)頁面，該頁面，其實(shí)就是把精準(zhǔn)搜索和模糊搜索結(jié)合在同一個(gè)頁面，對(duì)應(yīng)于有明確目的的用戶和沒有明確目的只有大概方向的用戶。首先可以看出貝殼房源量是很大的，所以提供多維度的搜索條件，讓搜索更精準(zhǔn)。

把搜索頁面結(jié)合起來比起只有簡單一個(gè)搜索框，需要點(diǎn)擊下拉更換新房二手房類型的設(shè)計(jì)要出彩。但是直接把搜索放在一級(jí)頁面似乎有點(diǎn)太浪費(fèi)，更建議把搜索和發(fā)現(xiàn)房源等功能結(jié)合，或者放置地圖找房功能，更多地曝光房源。

3. 與鏈家網(wǎng)對(duì)比分析

3.1 下載量

Android的下載量是豌豆莢、應(yīng)用寶、百度手機(jī)助手、360手機(jī)助手、華為應(yīng)用商店等主流應(yīng)用商店的下載量總和。鏈家已經(jīng)運(yùn)營了幾年了，Android總下載量達(dá)到1.5億，近一周，鏈家Android下載量，變化幅度較大，18號(hào)一天的下載就達(dá)到7日最高131萬，最低的時(shí)候只有6萬，這可能是運(yùn)營推廣數(shù)據(jù)，并不是自然下載。

貝殼找房是今年才上線的所以Android總下載量只達(dá)到1600萬，但成績已經(jīng)很好。近一周每日下載量平穩(wěn)達(dá)到每天15萬左右。

IOS方面貝殼找房總下載量低于Android，只有764萬， 但是近一周總下載量與Android相似有83萬，也遠(yuǎn)超過鏈家IOS近一周將近37萬的下載量，可以看出IOS下載勢頭很好。

貝殼找房從6月14號(hào)世界杯開始之后日均下載量攀升，從原來萬級(jí)到十幾萬?？磥碓谑澜绫稄V告對(duì)貝殼來說是一個(gè)明智的決策。

3.2 基本功能

綜合來說，貝殼找房和鏈家app功能重合率很高，頁面相似甚至一樣，現(xiàn)階段貝殼找房只有已經(jīng)上線的VR房源跟鏈家有區(qū)別，但是后面貝殼將會(huì)陸續(xù)上線其他附加功能，如裝修等。

3.3 部分功能對(duì)比分析

3.3.1 房源推薦

首頁房源推薦體現(xiàn)在房源專題和猜你喜歡兩個(gè)個(gè)模塊，房源專題內(nèi)容和形式跟鏈家一樣。猜你喜歡二手房推薦了40套房源，新房推薦了8套房源，租房推薦了30套房源。鏈家二手房和新房推薦了8套，租房推薦了20套。同一用戶推薦的房源庫應(yīng)該是一樣的，因?yàn)閮蓚€(gè)平臺(tái)推薦的房源幾乎一樣，而展示樣式，二手房和新房跟鏈家一致，租房稍有不同，多了個(gè)優(yōu)惠信息。

貝殼頁面更新房源沒有更新，但是像鏈家，頁面更新的時(shí)候，結(jié)果也會(huì)有一定的變化。

3.3.2 地圖找房

鏈家也有這個(gè)功能，與鏈家比較，貝殼的地圖找房功能曝光位置稍弱，可以通過首頁中間的附近地圖可以點(diǎn)擊進(jìn)去，然后二手房，新房，租房列表頁分別可以進(jìn)入對(duì)應(yīng)的地圖找房頁面，可是入口的圖標(biāo)和位置不一致。而鏈家除了以上的入口外，在首頁第一屏的宮格里面也有入口。

地圖找房基本功能跟鏈家一樣，可以基于城區(qū)，商圈，小區(qū)分別找二手房，新房和租房。二手房有地鐵找房畫圈找房兩種方式，新房和租房只有地鐵找房一種方式。在地圖上同時(shí)還能搜索和篩選。地圖找房，交互挺順暢的，移動(dòng)地圖房源加載順暢，速度較快。點(diǎn)擊地圖上的小區(qū)之后，房源列表彈出半屏，往上滑列表從半屏變?yōu)槿粒@個(gè)交互做得挺好。

地鐵找房，用戶可以通過地鐵線路或者地鐵站點(diǎn)找房。但交互上稍有缺陷，點(diǎn)擊小區(qū)之后會(huì)彈出房源列表的半屏內(nèi)容，但是點(diǎn)擊返回鍵，并不是半屏內(nèi)容收起，而是退出地鐵找房功能回到地圖上。

如果遇到房源密集的地域，用戶只能在半屏上移動(dòng)地圖選擇其他小區(qū)，或者移動(dòng)地圖找到空白位置點(diǎn)擊，退出半屏繼續(xù)尋找，這個(gè)交互是不合理的。建議當(dāng)用戶移動(dòng)地圖的時(shí)候就把房源列表收起來，或者給房源列表加上隱藏的按鈕。

與鏈家不同的是在新房模塊貝殼有個(gè)幫我找房的功能。點(diǎn)擊進(jìn)去，用戶填寫你的預(yù)算、戶型、區(qū)域、特殊要求，點(diǎn)擊提交就可以了，但有一個(gè)不太人性化的問題是，聯(lián)系方式默認(rèn)顯示了當(dāng)前賬號(hào)的電話號(hào)碼，而且號(hào)碼是不能修改的。

3.3.3 房屋預(yù)估

鏈家和貝殼功能一樣。

房屋評(píng)估有兩個(gè)入口，第一個(gè)入口在首頁宮格，第二個(gè)入口是在賣房板塊-點(diǎn)擊房屋估價(jià)。

相較于鏈家，貝殼的估價(jià)放在更顯眼的位置，比較之后覺得貝殼的功能頁面更簡潔，更能突出重點(diǎn)，流程更簡單。

貝殼功能流程只需要兩步，鏈家需要三步。

輸入信息的頁面，鏈家需要多輸入樓棟，建筑年代，建筑類型，房源特色，后面三個(gè)其實(shí)元素通常樓盤字典對(duì)應(yīng)的小區(qū)信息里面有，按理來說不需要填，而且像類型和年代普通用戶是很難填寫的，對(duì)比分別在貝殼和鏈家輸入同樣信息，得到的結(jié)果完全一樣，都是758萬，可以看出鏈家要多填的四個(gè)信息對(duì)于系統(tǒng)判斷房價(jià)的影響并不大，所以倒不如刪掉不那么重要的元素，像貝殼那樣。

結(jié)果頁面，貝殼比起鏈家多了房源分析的部分，可以看出分析的語言是匹配好的，但是內(nèi)容有一定的參考價(jià)值，還增加了歷史均價(jià)的部分，并把訂閱估值按鈕放在圖表下面，比鏈家直接一整塊只顯示訂閱估值效果要好。

貝殼估值的價(jià)格還是很準(zhǔn)確的，看介紹，房源估價(jià)功能融合了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，gbdt，hedonic，隨機(jī)森林等多種算法，對(duì)海量房源真實(shí)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，進(jìn)而對(duì)房屋市場價(jià)值進(jìn)行預(yù)估。

橫向?qū)Ρ绕渌脚_(tái)，友商里面只有搜房網(wǎng)有房源估價(jià)的功能，但是比較了下沒有貝殼這么準(zhǔn)確。還有個(gè)專業(yè)做房價(jià)數(shù)據(jù)的網(wǎng)站叫房價(jià)網(wǎng)，里面計(jì)算出來的價(jià)格跟鏈家相似，比較準(zhǔn)。

可以看出這個(gè)估價(jià)功能是有一定的技術(shù)壁壘的，有噱頭。

3.3.4 貝殼指數(shù)

鏈家和貝殼功能頁面一樣。

廣州沒有房價(jià)頻道，只是在首頁顯示了廣州全市的房價(jià)均價(jià)和昨日鏈家成交量。

點(diǎn)開了杭州的房價(jià)頻道，排版簡潔，兩個(gè)圖表。一個(gè)是普遍都有的價(jià)格走勢，一個(gè)是供需趨勢。價(jià)格走勢圖比較了全市掛牌均價(jià)和全市參考均價(jià)，用鏈家的數(shù)據(jù)和全市的數(shù)據(jù)作比較只能體現(xiàn)鏈家的數(shù)據(jù)可信度，好奇為什么不像其他平臺(tái)那樣顯示均價(jià)和成交套數(shù)，供需趨勢圖這個(gè)挺新穎，但沒看到這個(gè)表的價(jià)值，因?yàn)閹Э创螖?shù)和新增房源不是供需關(guān)系，帶看次數(shù)肯定遠(yuǎn)大于新增房源。

個(gè)人覺得這個(gè)頁面有點(diǎn)嘩眾取寵，為了新穎而新穎，兩個(gè)圖表用其他平臺(tái)采集不到的成交數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)做比較，但是這兩個(gè)圖表并沒有反映很多有價(jià)值的信息。但不得不說里面的數(shù)據(jù)很真實(shí)，也可以看出鏈家有海量的數(shù)據(jù)，收集了很多平臺(tái)沒有收集到的數(shù)據(jù)。

另外鏈家的小區(qū)均價(jià)也是有指導(dǎo)性作用，價(jià)格比較準(zhǔn)，變化穩(wěn)定，不會(huì)像安居客那樣每天都不一樣，經(jīng)常大起大落。但是鏈家的小區(qū)售價(jià)會(huì)比在售房源均價(jià)稍低而且有時(shí)會(huì)低10%-20%。是不是小區(qū)均價(jià)的邏輯需要繼續(xù)優(yōu)化。

3.3.5 房產(chǎn)知識(shí)

一個(gè)h5，鏈家和貝殼內(nèi)容一樣。

五、商業(yè)模式

貝殼找房定位于技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)，致力于聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，打造一個(gè)開放合作的行業(yè)生態(tài)，為消費(fèi)者提供包括二手房，新房，租房，家裝和社區(qū)服務(wù)等全方位的居住服務(wù)。鏈家網(wǎng)將會(huì)以品牌的形式入駐貝殼找房，區(qū)別于鏈家網(wǎng)的垂直自營模式，貝殼是以共享真房源跟海量信息和賦能優(yōu)勢，吸引中介公司和經(jīng)紀(jì)人入駐。

1. 成本結(jié)構(gòu)：

• 人工費(fèi)用：操作成本（如平臺(tái)管控），處于各地的資訊團(tuán)隊(duì)；
• 拓展B端：前期讓利中介公司（墊資假一賠十，設(shè)立真房源保障基金），扶植中介公司和經(jīng)紀(jì)人（如果一個(gè)城市沒有符合標(biāo)準(zhǔn)的入駐公司，貝殼會(huì)考慮讓內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人脫離出去，貝殼給予扶植的資金）；
• 產(chǎn)品與系統(tǒng)開發(fā)費(fèi)用：產(chǎn)品開發(fā)及平臺(tái)建設(shè)維護(hù)費(fèi)用；VR房源采集；
• 廣告費(fèi)用：?貝殼當(dāng)務(wù)之急是提升平臺(tái)流量，所以會(huì)重金推廣，如社交軟件推廣，網(wǎng)站推廣，線下推廣（世界杯廣告，地鐵站海報(bào)）等。
• 付給經(jīng)紀(jì)人傭金：ACN合作網(wǎng)絡(luò)，保證不同經(jīng)紀(jì)人只要在交易中有貢獻(xiàn)，都會(huì)獲得相應(yīng)業(yè)績，而不是以前那樣只有最后成單的經(jīng)紀(jì)人能夠得到傭金。

2. 業(yè)務(wù)模式及利潤來源：

貝殼相當(dāng)于一個(gè)B2B平臺(tái)，平臺(tái)給商家?guī)砹髁?、促進(jìn)成交，以成交和服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。如提供VR房源服務(wù)，數(shù)據(jù)信息（樓盤字典）服務(wù)，鏈家系統(tǒng)的操作系統(tǒng)等等。

六、運(yùn)營策略

1.設(shè)立品質(zhì)租賃平臺(tái)，開放真房源數(shù)據(jù)，全面覆蓋個(gè)人及機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的租賃房源，還設(shè)立了真房源門檻。

用戶心儀的房子都已通過大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)全流程動(dòng)態(tài)篩選，以確保貝殼平臺(tái)所有房源真實(shí)存在、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)在租，并且運(yùn)營主體真實(shí)，使用真實(shí)圖片。

目前，平臺(tái)已吸引超過500家品牌公寓入駐，品質(zhì)聯(lián)盟啟動(dòng)，優(yōu)客逸家?、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等10家品牌公寓成為首批聯(lián)盟成員。

2.VR加持用戶體驗(yàn)，以VR為賣點(diǎn)。這是VR技術(shù)第一次大規(guī)模運(yùn)用在C端app上，帶來了不少的關(guān)注度。

3.廣告

現(xiàn)階段貝殼的當(dāng)務(wù)之急是獲取流量，增加曝光。貝殼斥巨資在世界杯投廣告還是有一定的作用的。由下面的需求圖譜可知，世界杯期間，貝殼找房的來源相關(guān)詞，相關(guān)性強(qiáng)的有“貝殼找房和鏈家的關(guān)系”“斗魚”“優(yōu)酷”“世界杯”“qq郵箱”“百度”“貝殼找房的百度百科”。

“貝殼找房和鏈家的關(guān)系”“貝殼找房的百度百科”“百度”是因?yàn)樨悮碜杂阪溂叶邑悮pp與鏈家app頁面展現(xiàn)同質(zhì)化帶來流量；“優(yōu)酷”“世界杯”很明顯是因?yàn)樨悮ぴ谑澜绫贤读藦V告；而“斗魚”可能是因?yàn)榘俣壬详P(guān)于斗魚的報(bào)道頁面都會(huì)有貝殼廣告的原因；至于“qq郵箱”暫時(shí)沒找到兩者之間的關(guān)聯(lián)。

另一方面，貝殼找了王軒做代言，廣告在各大地鐵站都能看到，除此之外還找了Jeffery作為租房廣告的代言人，Jeffery年輕人會(huì)比較熟悉，與租房0元入住這個(gè)活動(dòng)的主要參與群體（大學(xué)生）高度重合。

參考文獻(xiàn)：

• 虎嗅：《鏈家為什么一定要做貝殼？》
• 易觀：《中國移動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)市場專題分析2017年H1》
• 百度指數(shù)：《關(guān)鍵詞——貝殼找房》
• 貝殼租房：https://mp.weixin.qq.com/s/9PBdNI87ig7bh0PSYJaWgA

本文由 @kathy 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

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