如何通過(guò)資產(chǎn)清查實(shí)現(xiàn)保值增值？了解資產(chǎn)管理的重要性、清查步驟以及對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的影響。本文揭示行業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵技巧，是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不容錯(cuò)過(guò)的必讀指南。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，重點(diǎn)一般都是放在銷售類產(chǎn)品的貨值貨量盤(pán)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，但是在目前競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，我們需要對(duì)非銷售類的自持產(chǎn)品，甚至對(duì)于“邊角料”公建配套等不可售產(chǎn)品，進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)查。通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)查后，我們能清楚知道自己的家底，然后方便進(jìn)一步進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

一、怎么去定義房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

• 房地產(chǎn)行業(yè)一直在提的資產(chǎn)管理，指的是：企業(yè)對(duì)于自己擁有或控制的資產(chǎn)（建成的住宅、大樓），通過(guò)一系列經(jīng)營(yíng)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值和收益。
• 和現(xiàn)在的寫(xiě)字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別？實(shí)際上并無(wú)差別：資產(chǎn)管理的范疇中就包括了物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理！

從現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，現(xiàn)在的寫(xiě)字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理，很多都是由寫(xiě)字樓或商場(chǎng)的持有方/運(yùn)營(yíng)方發(fā)起的。房地產(chǎn)公司一般會(huì)通過(guò)成立自己的物業(yè)公司/經(jīng)營(yíng)公司，或者委托第三方公司，來(lái)負(fù)責(zé)旗下資產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)或者是運(yùn)營(yíng)管理。其目的都只有一個(gè)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值和收益。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)的系統(tǒng)IT建設(shè)過(guò)程中，往往會(huì)有營(yíng)銷系統(tǒng)承接可售房產(chǎn)，租賃系統(tǒng)承接租賃房產(chǎn)，商管系統(tǒng)承接商鋪寫(xiě)字樓，物業(yè)系統(tǒng)承接物業(yè)房產(chǎn)，還有一些架空層、物管用房、空地有可能沒(méi)有系統(tǒng)承接管理等等。所以存在大量房產(chǎn)重復(fù)或者缺失的情況，這種情況下我們需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)查和數(shù)據(jù)清理。

二、資產(chǎn)清查范圍

1. 項(xiàng)目范圍

一般首先會(huì)去針對(duì)全部重資產(chǎn)的項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，或者明確為有實(shí)際地塊進(jìn)行關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目）。而輕資產(chǎn)項(xiàng)目由于其特殊性，則一般作為后續(xù)第二批進(jìn)行清理。

重資產(chǎn)是指持有實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等。重資產(chǎn)投資者通常會(huì)直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，然后進(jìn)行裝修、管理和出租，或進(jìn)行物業(yè)的長(zhǎng)期持有和升值。重資產(chǎn)投資的特點(diǎn)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，但長(zhǎng)期回報(bào)潛力大。

輕資產(chǎn)則是指不持有實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是通過(guò)與其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人合作，以管理、咨詢或品牌授權(quán)的方式參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)投資者通常不購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，而是通過(guò)提供服務(wù)或品牌，從物業(yè)租金或品牌使用費(fèi)中獲得收益。輕資產(chǎn)投資的特點(diǎn)是投資小、風(fēng)險(xiǎn)低，但長(zhǎng)期回報(bào)潛力相對(duì)較小。

2. 產(chǎn)品類型范圍

清查的產(chǎn)品類型一般會(huì)包括：商業(yè)（商業(yè)中心、商業(yè)街、附屬商業(yè)（含底層商業(yè)）、其他商業(yè)）、寫(xiě)字樓、酒店、倉(cāng)庫(kù)、廠房、研發(fā)辦公樓、農(nóng)場(chǎng)、地下室（不含車位）、公共配套（含幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、綜合樓、宿舍、交通中心、肉菜市場(chǎng)、污水處理廠、產(chǎn)城大型展廳、體育中心、立體交通、市政公園、智慧城市、道路橋梁、高爾夫球場(chǎng)、郵電局、物業(yè)配套）、以及政府要求自持或暫不計(jì)劃出售的住宅（洋房、別墅、公寓）。

三、資產(chǎn)清查步驟

1、可售資產(chǎn)可以參考售樓系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤(pán)點(diǎn)。

2、租賃資產(chǎn)可以參考租賃系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤(pán)點(diǎn)。

3、物管資產(chǎn)可以參考物業(yè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤(pán)點(diǎn)。

4、主數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以補(bǔ)充一些目前尚未管理到的房間。

5、由于資產(chǎn)顆粒度不一致，有廠房或者商業(yè)街以及公建配套，建議統(tǒng)一到戶的層級(jí)，也就是說(shuō)，即使是廠房，也需要在該樓棟下創(chuàng)建一個(gè)虛擬戶作為資產(chǎn)進(jìn)行承載。

6、清理到戶規(guī)則：

資產(chǎn)到戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：拆分至【戶】的引入時(shí)間節(jié)點(diǎn)為“施工階段”（該階段未有戶的面積）且建議由項(xiàng)目部團(tuán)隊(duì)搭建；營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)取得“預(yù)售證階段”引入【戶】面積；不可售部分建議由營(yíng)銷統(tǒng)一維護(hù)；可售資產(chǎn)必需拆分到【戶】，以營(yíng)銷系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，一個(gè)房間代碼視為一【戶】；不可售資產(chǎn)需拆分至產(chǎn)品樓棟，一個(gè)產(chǎn)品樓棟視為一個(gè)【戶】（虛擬），如一個(gè)肉菜市場(chǎng)視為一【戶】，無(wú)需拆分至每一個(gè)攤位號(hào)。

7、數(shù)據(jù)填報(bào)字段及規(guī)則

①凡涉及資產(chǎn)面積的字段，統(tǒng)一計(jì)量單位“平方米”,如預(yù)測(cè)建筑面積、預(yù)測(cè)套內(nèi)面積、預(yù)測(cè)公攤面積、實(shí)測(cè)建筑面積、實(shí)測(cè)套內(nèi)面積、實(shí)測(cè)公攤面積。

②凡涉及金額的字段，統(tǒng)一計(jì)量單位“元”，如可售貨值、評(píng)估價(jià)值、簽約金額、已回款金額、其中：本年回款金額、土地成本（管理口徑）、分?jǐn)偳翱偨ㄔO(shè)成本、分?jǐn)偨o其他可售產(chǎn)品的成本、分?jǐn)偤罂偝杀尽⒓瘓F(tuán)已定的回購(gòu)價(jià)、運(yùn)營(yíng)含增值稅收入（不扣減所有運(yùn)營(yíng)支出）、運(yùn)營(yíng)支出（日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、除所得稅以外的稅金、實(shí)際繳納的增值稅等，不含折舊和利息）、運(yùn)營(yíng)凈收益。

8、資產(chǎn)數(shù)據(jù)清理

按照主數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，如果管理到房間顆粒度，則面臨房間的歷史數(shù)據(jù)清理工作。首先先要厘清各個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)下是否都已經(jīng)完成【戶】的創(chuàng)建，其次針對(duì)下游系統(tǒng)，售轉(zhuǎn)租、租轉(zhuǎn)自持、轉(zhuǎn)可售的房間使用狀態(tài)的轉(zhuǎn)化，要進(jìn)行一輪去重。最后，針對(duì)“一戶一卡”的資產(chǎn)管理，可以盤(pán)點(diǎn)出房開(kāi)類的資產(chǎn)全集。

9、整合資產(chǎn)形成資產(chǎn)看板

當(dāng)完成資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)后，我們可以利用不同的統(tǒng)計(jì)口徑，例如按照項(xiàng)目-產(chǎn)品類型的維度統(tǒng)計(jì)目前地產(chǎn)公司有多少架空層，針對(duì)這部分空置閑置的架空層我們是否可以進(jìn)行租賃管理。又比方說(shuō)，針對(duì)閑置的寫(xiě)字樓，我們是否可以考慮降價(jià)處理，或者轉(zhuǎn)為自持辦公等等。另外，我們還可以按照產(chǎn)品流向的口徑去統(tǒng)計(jì)，某區(qū)域公司的銷售類流向貨值和租賃類貨值的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，來(lái)即使調(diào)整經(jīng)營(yíng)決策。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，在進(jìn)行資產(chǎn)管理的過(guò)程中，與其他行業(yè)不太一樣。且由于地產(chǎn)具備一定的金融屬性，所以管理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性更為重要。我們?cè)谑崂淼倪^(guò)程中，第一要框定資產(chǎn)管理的范圍，其次要對(duì)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的IT系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合清理，最后才能盤(pán)清其家底。由于工作量較大，涉及的管理系統(tǒng)也會(huì)比較多，特別是針對(duì)變動(dòng)比較頻繁的租賃系統(tǒng)物業(yè)系統(tǒng)，需要擬定出一套行而有效的管理規(guī)范。