編輯導(dǎo)語：很多人的積蓄都拿來供房，每個月都要支出一大筆錢，遇到什么要用到錢的地方就會受阻；所以有了房抵貸這個服務(wù)，能讓你在有房住的情況下還能貸款；本文作者對房抵貸金融服務(wù)做了詳細(xì)的競品分析，我們一起來看一下。

一、項(xiàng)目概述

1. 競品分析描述

分析市場直接競品和潛在競品，優(yōu)化產(chǎn)品核心結(jié)構(gòu)和頁面布局，確立產(chǎn)品核心功能定位；了解目標(biāo)用戶核心需求，挖掘用戶魅力型需求，以及市場現(xiàn)狀為產(chǎn)品迭代做準(zhǔn)備。

2. 產(chǎn)品測試環(huán)境

二、市場

1. 社會背景分析

從我國居民負(fù)債結(jié)構(gòu)看：2017年之前，個人貸款高增長主要是房貸驅(qū)動；2017年之后，房貸增速開始下行，消費(fèi)貸接棒，成為居民杠桿率持續(xù)高增長的主要驅(qū)動力量。

國民負(fù)債結(jié)構(gòu)圖

當(dāng)前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對控制居民杠桿率三令五申，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和收入增速也不支持杠桿率繼續(xù)大幅攀升，依賴于用戶下沉的增長模式，已經(jīng)走入死胡同；未來的增長，更多地要靠中高收入群體的負(fù)債調(diào)結(jié)構(gòu)。

消費(fèi)貸款并不是居民杠桿的全部，住房抵押貸款才是大頭。

即便控制居民杠桿率不增長，也可以通過內(nèi)部調(diào)結(jié)構(gòu)為消費(fèi)貸款擠出空間——即居民房貸還本付息留出的存量缺口，由消費(fèi)貸進(jìn)行增量填補(bǔ)。

2020Q1住戶貸款結(jié)構(gòu)（億元）

不過，既然消費(fèi)貸款的增長源于房貸下降產(chǎn)生的缺口，也就是說增長主要依賴的是有房群體和有實(shí)力購房的群體；與過去幾年依賴下沉用戶、邊緣群體的增長邏輯是完全不同的。

過去幾年的消費(fèi)金融，是現(xiàn)金貸的風(fēng)口；未來幾年的消費(fèi)金融，得場景者得天下。

鑒于不同消費(fèi)貸款機(jī)構(gòu)對場景的把控力差異很大，新一輪的洗牌開始了。

2. 社會趨勢分析

截至2018年第三季度末，全國銀行卡在用發(fā)卡數(shù)量73.85億張，環(huán)比增長2.75%。

其中，借記卡在用發(fā)卡數(shù)量67.26億張，環(huán)比增長2.69%；信用卡和借貸合一卡在用發(fā)卡數(shù)量共計(jì)6.59億張，環(huán)比增長3.36%——全國人均持有銀行卡5.31張，其中，人均持有信用卡0.47張。

信用卡授信總額為14.69萬億元，環(huán)比增長5.05%，卡均授信額度2.23萬元，授信使用率74.53%。也就是6.59億張的信用卡，有4.89億張有使用；雖然不排除有的人名下有兩三張的情況，但是綜合起來，信用卡方面最少也有三到四億的使用人群。

2014-2018年全國信用卡發(fā)卡數(shù)量（億張）

陳述：由中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國消費(fèi)金融公司發(fā)展報(bào)告（2020）》顯示：2019年，消費(fèi)金融公司整體增速有所放緩，但仍保持在相對較高的水平。

截至2019年末，消費(fèi)金融公司資產(chǎn)規(guī)模達(dá)4988.07億元，較上年增長28.67%；貸款余額4722.93億元，較上年增長30.5%。

從風(fēng)險(xiǎn)成本的直接反應(yīng)指標(biāo)不良率數(shù)據(jù)來看，2019年消費(fèi)金融公司平均不良貸款率為2.63%，略高于信用卡的平均不良水平，較2018年有小幅下降（下降0.11個百分點(diǎn)）；從不良率的中位數(shù)來看，2019年為2.03%，較2018年有小幅上升（上升0.1個百分點(diǎn)）。

從整體上來看，消費(fèi)金融公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)（成本）壓力；同時，不良率的中位數(shù)與平均數(shù)相差較大，也在一定程度上反映了各家機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)成本的差異，部分機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)成本壓力尤甚。

總結(jié)：現(xiàn)代的社會是信用社會，隨著超前的消費(fèi)觀念，中國人均負(fù)債12萬元，其中不乏有信用卡、車貸、房貸、房產(chǎn)以及成為現(xiàn)在人生活的唯一信念。

大多數(shù)人一生的積蓄用來用來房產(chǎn)，導(dǎo)致生活很難維持好的質(zhì)量；生活中所有開支還貸款占了一大半，沒有積蓄；導(dǎo)致有需要用錢的時候無法拿出資金；房抵貸產(chǎn)品的出現(xiàn)很好的解決了這一問題，可以讓您有住房的前提下，拿著房產(chǎn)抵押貸款，將貸款的資金用作他用——這一消費(fèi)觀念也被越來越多人接受。

3. 商業(yè)模式

1）貸款服務(wù)

模式：房抵貸金融服務(wù)房抵貸項(xiàng)目目前只在江西省重點(diǎn)市區(qū)提供服務(wù)；年費(fèi)率為12%，貸款期限為12-36個月，最高可貸款為500萬；公司通過資金流動來賺取用戶的利息費(fèi)用實(shí)現(xiàn)盈利。

詳細(xì)說明：用戶可通過微信小程序了解具體貸款詳情，針對的用戶是有房產(chǎn)的用戶；輸入房產(chǎn)類型、具體地址、建筑面積、戶型、樓層、建筑類型、室內(nèi)結(jié)構(gòu)、朝向、裝修、建筑年代、初始價格、所屬情況等信息，可提交額度評估，具體可借金額以系統(tǒng)評估為主。

平臺接到信息初步審核之后，通知風(fēng)控部門聯(lián)系用戶進(jìn)行審核；審核通過之后放款給用戶；和用戶之間簽訂合同。

2）擔(dān)保服務(wù)

模式：房抵貸金融服務(wù)擔(dān)保服務(wù)，主要是運(yùn)用于線下?lián)I(yè)務(wù)；公司收取用戶擔(dān)保費(fèi)；費(fèi)率在2-4%之間；具體以公司審核為主。

詳細(xì)說明：擔(dān)保服務(wù)只針對線下?lián)?，不提供線上服務(wù)；主要運(yùn)用于客戶在銀行放貸困難，或銀行拒絕放貸給客戶的情況；用戶可提供房產(chǎn)資料，公司審核之后確認(rèn)是否擔(dān)保，擔(dān)保成功公司收取擔(dān)保手續(xù)費(fèi)，銀行放款給客戶。

三、用戶

1. 目的

以用戶為中心的設(shè)計(jì)，通過分析用戶，可以得出對本產(chǎn)品有指導(dǎo)意義的結(jié)論，以此來定位產(chǎn)品的核心功能開發(fā)。

2. 用戶細(xì)分

1）性別、年齡結(jié)構(gòu)

陳述：2019年中國網(wǎng)民申請貸款的性別分布中，男性占比達(dá)到56.2%，女性占比達(dá)到43.8%；而在申請貸款的性別及年齡分布中，主要集中在19-45歲年齡段的人群，整體上男性占比達(dá)到90.4%，女性占比達(dá)到91.4%；其中26-35歲網(wǎng)名貸款占比最大，男性占比達(dá)到47.2%，女性占比達(dá)到50.7%。

原因：首先，19-45歲大的網(wǎng)民收入水平及消費(fèi)能力較強(qiáng)，對未來收入預(yù)期值較高，因此承貸能力較好，所以申請貸款人群主要集中在這個年齡段；其次，19-458歲的網(wǎng)民貸款主要用于個人房貸、個人消費(fèi)貸、創(chuàng)業(yè)需求等方面，因此對貸款需求較大。

2019年中國網(wǎng)民申請貸款的性別及年齡分布

2）地域分布

陳述：2019年中國網(wǎng)民申請貸款的地域分布中，華北占比占比最大，達(dá)到31.8%；其次是在華東，占比達(dá)到26.8%；華南排名第三，占比19.7%、

原因：首先，由于中國居民收入水平及消費(fèi)能力地域差異巨大，華東、華北及華南地區(qū)居民收入水平較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；且這些地區(qū)的居民承貸能力較強(qiáng)，因此申請貸款的網(wǎng)名占比較大；其次，西南、華北、東北、華中、西北等地居民申貸占比較小，除了受到收入及消費(fèi)能力的影響，也和貸款的渠道及種類較少相關(guān)。

2019年中國網(wǎng)民申請貸款的地域分布

3）月收入與可支配月零用錢

陳述：2019年中國網(wǎng)民申請貸款的的個人月收入分布集中在2000-8000之間，占比達(dá)到73.8%；個人可支配月零花錢分布集中在500-1500之間，占比達(dá)到57.7%。

原因：網(wǎng)民的個人月收入較低，個人可支配月零花錢較低，而網(wǎng)民的消費(fèi)需求較高，收入水平無法滿足不斷增長的消費(fèi)需求；因此超前消費(fèi)成為越來越多人的選擇。

2019年中國網(wǎng)民申請貸款的個人月收入和可支配月零花錢

3. 用戶畫像

對用戶進(jìn)行畫像，方便展示需求和發(fā)現(xiàn)新需求。

【場景一】

基本屬性：男，40歲，在職創(chuàng)業(yè)。

用戶行為：擁有房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)階段需要資金過渡。

用戶特征：成年已婚人士，名下有房產(chǎn)，個人征信良好，無不良欠款記錄。

用戶場景：老五是一個二線城市的傳媒公司老板，公司成立兩年多來，客戶穩(wěn)定，公司營收可觀，一切都朝著更好的方向發(fā)展，計(jì)劃來年要開分公司。

由于公司經(jīng)營不當(dāng)，資金鏈斷裂，公司遲遲不能營收，眼看就要到了繳納公司房租和員工工資的時候了；因?yàn)闆]有收入，信用卡馬上也要逾期，在他不知所措的時候，它接到一個電銷電話，告訴他可以通過房抵貸金融服務(wù)這款產(chǎn)品來申請房抵貸服務(wù)；只要個人征信良好，名下有固定資產(chǎn)，都可以申請房抵貸，并且貸款金額巨大，可以快速到賬。

老五聽后欣然接受，馬上通過房抵貸金融服務(wù)金融來申請貸款，由于個人信用良好，信息完整，他很快收到的平臺的放款，順利度過了難關(guān)。

【場景二】

基本屬性：男，35歲，國企職工。

用戶行為：擁有房子，家庭出現(xiàn)重大變故急需用錢。

用戶特征：成年已婚人士，名下有房產(chǎn)，個人征信良好，無不良欠款記錄。

用戶場景：老六是一個國營企業(yè)員工，是一個典型的職工家庭，工作穩(wěn)定，家庭美滿；本是一個美滿的家庭被突出其來的變故打破，因?yàn)橐粫r拿不出這么多的現(xiàn)金來度過艱難期，他通過網(wǎng)絡(luò)查詢到房抵貸金融服務(wù)可以提供房抵貸服務(wù)；只要是個人征信良好，無逾期欠款記錄，平臺都可以快速放款。

考慮到自己名下有房產(chǎn)，他馬上在線上提出了貸款申請，平臺收到申請；通過風(fēng)控部門評估，顯示可以放款，老六很快申請到了80萬貸款。

4. 用戶需求羅列

四、產(chǎn)品分析

1. 戰(zhàn)略層分析

2. 結(jié)構(gòu)圖分析

1）房屋抵押功能結(jié)構(gòu)圖

總結(jié)：房屋抵押是一款只針對房抵貸服務(wù)的金融服務(wù)APP，APP導(dǎo)航欄分3個模塊：

• 首頁主要是用戶用來進(jìn)件填寫房屋信息申請貸款；
• 申請記錄模塊可以查看所有的申請貸款記錄；
• 我的模塊主要顯示用戶的個人信息、還款計(jì)劃等。

整個APP的功能結(jié)構(gòu)圖完整，整體來說是一個完整的貸款操作流程，但小的細(xì)節(jié)和流程邏輯有值得優(yōu)化的地方。

具體如下：

現(xiàn)狀：首頁banner海報(bào)位置不能點(diǎn)擊點(diǎn)擊跳轉(zhuǎn)，用戶點(diǎn)擊后沒有任何的交互設(shè)計(jì)，影響用戶交互體驗(yàn)。

改進(jìn)：首頁頂部Banner一般只展示重要的信息標(biāo)題，用戶點(diǎn)擊可跳轉(zhuǎn)，結(jié)合本產(chǎn)品的實(shí)際應(yīng)用場景而言，用戶到首頁核心目的是進(jìn)件，我們產(chǎn)品要做的是引導(dǎo)用戶盡快完成進(jìn)件操作；此處頂部設(shè)置海報(bào)banner會干擾用戶實(shí)現(xiàn)，影響用戶做進(jìn)件的時間，所以此處無意義的Banner海報(bào)建議直接刪除。

現(xiàn)狀：首頁填寫信息邏輯不合理，用戶首次填寫信息時只填寫房屋所在地、小區(qū)名稱、建筑面積等基本信息就可以預(yù)估額度，預(yù)估額度完成后就可以選擇實(shí)地看房；這里會存在用戶亂填地址信息而誘導(dǎo)工作人員實(shí)地看房的情況，這樣會大大增加我們的人工成本。

改進(jìn)：在填寫信息階段增加用戶拍照上傳能證明房產(chǎn)歸屬信息的圖片供我們審核，審核成功后進(jìn)行預(yù)估額度，然后再根據(jù)客戶需要是否實(shí)地看房。

現(xiàn)狀：首頁填寫消息時沒有定位功能。

改進(jìn)：首頁增加定位功能，首次進(jìn)入時制動定位在當(dāng)前位置，縮短填寫消息時間，盡快促成交易。

2）中原直銷銀行功能結(jié)構(gòu)圖

總結(jié)：中原直銷銀行是一款集貸款與理財(cái)為一體的金融服務(wù)APP，導(dǎo)航頁分為理財(cái)、我的、貸款、首頁四個模塊：

• 首頁模塊主要展示所有能提供的服務(wù)，包括永續(xù)貸、秒息寶吃貨地圖、算房貸、音頻資訊等；
• 貸款模塊是永續(xù)貸的快捷申請窗口；
• 理財(cái)是秒息寶的快捷使用窗口；
• 我的頁面包括設(shè)置、元寶卡、秒息寶和我的銀行卡業(yè)務(wù)。

整個APP的功能結(jié)構(gòu)分布不合理，部分功能多余顯累贅。

具體修改如下：

現(xiàn)狀：首頁吃貨地圖在本個產(chǎn)品中顯的多余，作為一個金融平臺，核心業(yè)務(wù)是投資與放貸；從用戶需求來看，用戶使用這個平臺主要是投資和理財(cái)，而吃貨地圖主要是提供附近的吃喝玩樂位置，與平臺的定位不符；從市場來看，吃貨地圖與市場的同類型產(chǎn)品相比沒有任何競爭優(yōu)勢。

改進(jìn)：刪除吃貨地圖。

現(xiàn)狀：音頻資訊模塊內(nèi)容與金融知識無關(guān)，顯得可有可無。

改進(jìn)：音頻資訊內(nèi)容改為與金融理財(cái)相關(guān)的知識，或者轉(zhuǎn)載一些財(cái)經(jīng)大牛的理財(cái)觀點(diǎn)，最好是能夠與我們自身的產(chǎn)品相結(jié)合的資訊，以此吸引用戶來使用我們的產(chǎn)品理財(cái)或者貸款。

現(xiàn)狀：我的頁面秒息寶與理財(cái)模塊重復(fù)。

改進(jìn)：刪除掉我的頁面里的秒息寶，元寶卡功能移至首頁吃貨地圖位置，同時把設(shè)置功能里面所有二級模塊提出來，全部放到我的頁面一級模塊。

3. 范圍層分析

分析：從兩款A(yù)PP的范圍層對比來看，因?yàn)閮煽钌唐返母髯远ㄎ徊灰粯?，所以功能也有較大的差異。

房屋抵押的核心業(yè)務(wù)是房抵貸，其整個功能都是圍繞房抵貸而展開，主要包括申請流程、申請記錄、我的還款資料。

中原直銷銀行是一款金融平臺，主營永續(xù)貸（房抵貸）和秒息寶（理財(cái)），因此其功能主要包括永續(xù)貸及貸款流程、秒息寶、存取計(jì)劃、音頻資訊、和我的個人資料等。

總結(jié)：對比這兩款產(chǎn)品功能，結(jié)合本產(chǎn)品和公司的定位，我們整體可以借鑒房屋抵押的模塊分布；但是細(xì)節(jié)上有調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，增加人工客服功能，這樣用戶在遇到問題時能第一時間解決；增加定位功能，用戶在填寫資料時能夠第一時間找到自生所在的位置，方便快速完成資料填寫流程。

4. 競品對比分析

1）運(yùn)營模式對比

房屋抵押的盈利模式主要來源房抵貸的利息，盈利模式相對比較單一；這可能是受公司當(dāng)前的財(cái)力、物力制約，后期應(yīng)該會往經(jīng)融平臺方向發(fā)展，為公司拓展更多的盈利方向。

中原直銷銀行的盈利來源于永續(xù)貸的利息和利用秒息寶的理財(cái)資金進(jìn)行投資回報(bào)。

永續(xù)貸的貸款部分金額來源于秒息寶的理財(cái)資金，相比秒息寶的投資回報(bào)率，永續(xù)貸的利息會高很多；通過這個模式，可以實(shí)現(xiàn)資金流通的良性循環(huán)，只要平臺背后的公司有強(qiáng)有力的財(cái)力支撐和信譽(yù)保證，這個模式是良性可持續(xù)發(fā)展的。

2）特色功能對比

房屋抵押與中原直銷銀行的核心功能都是房抵貸，而引導(dǎo)用戶完成房抵貸申請的流程就至關(guān)重要，如何引導(dǎo)用戶快速完成申請流程是產(chǎn)品需要考慮的。

下面來做一下仔細(xì)探討：

房屋抵押申請貸款流程：

分析：房屋抵押的貸款申請流程在首次進(jìn)入時，在已登錄的狀態(tài)下就可以進(jìn)行操作，輸入房屋所在地、小區(qū)名稱、建筑面積、所在樓層、資金需求和選擇是否有貸款就能夠點(diǎn)擊立即評估進(jìn)行資料提交；提交完成后進(jìn)入預(yù)估額度界面，此時需要等待額度評估完成后才能選擇實(shí)地看房，看房確認(rèn)無誤后再進(jìn)行授信放貸。

縱觀整個流程，基本邏輯完整正確，但是卻也存在缺陷：

其一在初次申請申請流程上，缺少必要資料認(rèn)證，比如說個人身份信息認(rèn)證、房產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)證；在缺少這兩項(xiàng)必要的認(rèn)證前進(jìn)行資料提交，考慮到申請本人是否真的有意愿進(jìn)行貸款服務(wù)，因此系統(tǒng)將無法辨識此用戶是否真的需要辦理貸款業(yè)務(wù)——這在很大程度上增加我們系統(tǒng)或人工的審核成本。

其二系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)不完整，在錄入信息時用戶是可以任意輸入樓層的面積，正確的應(yīng)該是當(dāng)用戶輸入所在小區(qū)的樓層時系統(tǒng)通過數(shù)據(jù)庫的反饋來自動顯示樓層面積。

其三缺少定位功能，用戶需要手動輸入位置來填寫信息，影響填寫效率。

中原直銷銀行申請貸款流程：

分析：中原直銷銀行是一款集貸款與理財(cái)?shù)慕?jīng)融平臺。

貸款流程為點(diǎn)擊永續(xù)貸后，通過地圖定位選擇自己所在的小區(qū)，然后輸入小區(qū)的樓層信息自動跳出房屋面積，點(diǎn)擊去評估后出現(xiàn)貸款申請頁面；填寫自己的身份信息與手機(jī)號，獲取驗(yàn)證碼后點(diǎn)擊提交貸款申請，當(dāng)人臉識別與所填信息對應(yīng)后即可以成功提交申請；提交申請系統(tǒng)通過系統(tǒng)審核后，可通過個人選擇是否繼續(xù)貸款。

縱觀整個貸款流程，相對房屋抵押而言，中原直銷銀行的流程更加科學(xué)與合理：

• 其一有自動定位功能，點(diǎn)擊永續(xù)貸后地圖會自定位用戶當(dāng)前位置，用戶可通過地圖選擇需要貸款抵押的小區(qū)。
• 其二有完善的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，當(dāng)用戶選擇小區(qū)和具體樓層后，系統(tǒng)會通過顯示用戶選擇房產(chǎn)信息的面積，方便系統(tǒng)自動估價。
• 其三在輸入信息后要通過人臉識別驗(yàn)證正確后才能提交申請，這樣可以節(jié)約大量的系統(tǒng)/人工審核成本，快速獲取有需求的優(yōu)質(zhì)客戶。

總結(jié)：通過對比兩個經(jīng)融貸款平臺的核心貸款流程，取長補(bǔ)短，可以為房抵貸金融服務(wù)的貸款流程提供一些參考。

按照公司初期項(xiàng)目定位，是要開發(fā)一款小程序進(jìn)件與web端的中后臺配合使用；所以小程序的貸款流程可以按照個人身份信息認(rèn)證→抵押信息錄入→系統(tǒng)審核→實(shí)地量房→發(fā)放貸款這樣的業(yè)務(wù)邏輯進(jìn)行。

個人身份信息認(rèn)證可以幫助系統(tǒng)篩選真實(shí)的有需求的用戶，減少系統(tǒng)判定成本；在抵押信息填寫的時可以設(shè)置定位功能，節(jié)約用戶的填寫時間；完善自己的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，在用戶輸入房產(chǎn)信息時可以自動給出房屋的面積，方便系統(tǒng)給出合理的貸款價格。

提交申請后流程與房屋抵押流程大致一致，這里就不過多闡述。

五、總結(jié)

1. 優(yōu)勢

2018年政府工作報(bào)告提出，2019年國有大型商業(yè)銀行對中小微企業(yè)貸款要增長30%以上；為響應(yīng)國家政策，銀行紛紛將小微企業(yè)貸及普惠金融貸款作為2019年業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

2019年2月25日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融服務(wù)民營企業(yè)有關(guān)工作的通知》，提出金融機(jī)構(gòu)抓緊建立“敢貸、愿貸、能貸”的長效機(jī)制，為開展普惠金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)打了一劑強(qiáng)心針。

我國涉房貸款占銀行總貸款規(guī)模30%以上，房地產(chǎn)已經(jīng)面臨“大而不能倒”的局面。

房抵貸業(yè)務(wù)本質(zhì)就是通過房產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的業(yè)務(wù)，可以說房地產(chǎn)的走勢決定了房抵貸業(yè)務(wù)的機(jī)會；因此，以房產(chǎn)抵押物作為實(shí)質(zhì)性風(fēng)控抓手的房抵貸業(yè)務(wù)，也成為銀行、信托、小貸公司等各類機(jī)構(gòu)布局的重點(diǎn)方向。

2. 劣勢

1）“房抵貸”的風(fēng)險(xiǎn)高度依賴于樓市；換句話說，樓市上漲，房產(chǎn)交易火熱，風(fēng)險(xiǎn)就低，但是當(dāng)樓市回歸冷靜，彈性極強(qiáng)的房屋成交量就會變得低迷——也就是說，“房抵貸”下的不良貸款，并不是嚴(yán)格按照銀行預(yù)期在發(fā)生。

2）商業(yè)銀行不是房地產(chǎn)經(jīng)營商，不具備房產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)能力，不能因?yàn)榈盅悍慨a(chǎn)升值而高枕無憂；更何況，法律法規(guī)也有明確要求。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分；《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》規(guī)定，商業(yè)銀行持有非自用不動產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為1250%。

房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是我國居民最重要的財(cái)富，商業(yè)銀行如要對房產(chǎn)行使抵押權(quán)，即便在所有司法手續(xù)齊備的情況下，也要考慮社會責(zé)任，顧及社會穩(wěn)定；而這需要時間，意味著銀行抵押權(quán)并不能按照預(yù)期順利實(shí)現(xiàn)。

3. 機(jī)會

1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民資金需求增大

伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民資金需求不斷增大，與房產(chǎn)相關(guān)的貸款在我國經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)十分的普遍，未來隨著金融產(chǎn)品創(chuàng)新化和多樣化的發(fā)展，房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)規(guī)模以及應(yīng)用范圍均有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

2）潛在用戶數(shù)量大

目前我國的適齡勞動力人口約為9億人，除去2億征信成本過高的低質(zhì)量人群，我國還有2億銀行服務(wù)人群和5億未被傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的人群，這些都可能成為個人信貸過橋的客戶。

3）互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用促進(jìn)房產(chǎn)金融發(fā)展

傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限；但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務(wù)，從而彌補(bǔ)了無法全面覆蓋的缺失；如：過橋資金的顯著特點(diǎn)是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

4. 威脅

1）房抵機(jī)構(gòu)和第三方合作機(jī)構(gòu)的逐利性

“做大做強(qiáng)”幾乎是每個房抵機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略規(guī)劃，當(dāng)房抵機(jī)構(gòu)找到一種能迅速獲客并迅速放量的產(chǎn)品時，往往會把它的作用發(fā)揮到極致。

第三方合作機(jī)構(gòu)首先是考慮的是自身的盈利，即便是管理水平很高的第三方也會力推自己和房抵機(jī)構(gòu)合作的產(chǎn)品，以彰顯本企業(yè)的業(yè)務(wù)能力；就這樣在雙管齊下的作用力下，往往會蘿卜快了不洗泥。

首當(dāng)其沖是放松了對貸款用途的限制，房抵機(jī)構(gòu)之所以限定貸款用途，實(shí)際上是出于對借款人未來收入相匹配，防止借款人過度透支的一種做法。

2）以住宅作為識別客戶的局限性

當(dāng)房抵機(jī)構(gòu)把住宅作為一個唯一識別碼，在上量沖動作用力下，往往會忽視對借款人未來現(xiàn)金流的考察；會逐步形成有房就能貸的趨勢，特別是在前期業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)的情況下，盲目樂觀。

貸款實(shí)際上是對借款人未來收入的透支，信貸資產(chǎn)的安全是建立在借款人未來現(xiàn)金流入的基礎(chǔ)上的；如果有房就能貸成立的話，后兩種資金流向的借款人很容易產(chǎn)生未來還款收入不足的情況。

3）對賭未來房產(chǎn)增值

此前住宅市場價格一直比較堅(jiān)挺，且熱點(diǎn)城市的房價一直呈上升趨勢；這樣就給開展房抵貸業(yè)務(wù)的銀行一種錯覺，只要房產(chǎn)在手，總是出不了大問題的，住宅會提供最后一道防線的。

房抵機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)都有一種共識：住房抵押即便是再好的房產(chǎn)也是第二還款來源，受房地產(chǎn)市場的波動，未來變現(xiàn)不管是市場因素還是人為因素都存在很大的不確定性。

4）房抵機(jī)構(gòu)客戶“KPI”（經(jīng)理績效）的作用力

大多數(shù)房抵機(jī)構(gòu)在推出一款新產(chǎn)品時往往對基層和員工會下達(dá)任務(wù)指標(biāo)的，同時會和績效考核掛鉤的；這樣做的結(jié)果往往是房抵機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)壓力和短期利益的雙重驅(qū)動下，人為地放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，甚至和第三方合作機(jī)構(gòu)以及借款申請人聯(lián)手制造符合規(guī)定的資料；反正我一房在手，抓住了“主要矛盾”，以后還有處理房產(chǎn)的后著。

綜上所述，由于房抵機(jī)構(gòu)及合作方放松了貸款用途的限制以及在線下調(diào)查中簡化處理甚至是不作為，批量化處理的“濫竽充數(shù)”現(xiàn)象在貸款行此類信貸中產(chǎn)生了潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

5. 見解

“房抵貸”有風(fēng)險(xiǎn)，但是卻不能因噎廢食，直接叫停產(chǎn)品不理性，其解決問題的關(guān)鍵就是要加強(qiáng)監(jiān)管。

1）要嚴(yán)格審核第一還款來源

即使升值再多，房產(chǎn)也是第二還款來源，借款人的第一還款來源始終是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

銀行要按照《貸款通則》規(guī)定，嚴(yán)格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于50%，不能把還款來源的“寶”押在房產(chǎn)的不斷升值上；同時，要嚴(yán)格落實(shí)受托支付，加強(qiáng)對資金流向監(jiān)控，防止貸款資金又回流給借款人。

2）要限制“房抵貸”的房產(chǎn)范圍

將“房抵貸”所抵押的房產(chǎn)，限制于全款購買或已經(jīng)還清按揭的房產(chǎn)，對尚未還清按揭的房產(chǎn)，原則上不再進(jìn)行“房抵貸”業(yè)務(wù)；唯有如此，也能從源頭上斬?cái)唷暗盅嘿J款增加—房價上漲—抵押貸款增加”的惡性循環(huán)。

3）要降低“房抵貸”的貸款額度

消費(fèi)貸款一般用于教育、旅游、裝修，靠“房抵貸”來購買古玩、字畫、紅木等奢侈品的消費(fèi)者畢竟少之又少。

有關(guān)部門已經(jīng)對消費(fèi)類貸款金額做出限制，個人消費(fèi)貸款原則上不超過100萬元，期限不超過10年；這樣一種制度能在一定程度上防范了“房抵貸”炒樓的行為；而各大借貸機(jī)構(gòu)能做到的就是在貸前審查和貸后監(jiān)督上堅(jiān)持貫徹落實(shí)。

本文由 @sunny 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

題圖來自 unsplash，基于 CC0 協(xié)議。